Zawodowa Odpowiedzialno\u015b\u0107 Cywilna po\u015brednik\u00f3w w obrocie nieruchomo\u015bciami<\/p>\n\n\n\n
W ostatnich kilku latach obserwujemy do\u015b\u0107 du\u017cy wzrost liczby po\u015brednik\u00f3w w obrocie nieruchomo\u015bciami. Powod\u00f3w mo\u017cna doszukiwa\u0107 si\u0119 we wzro\u015bcie potrzeb na us\u0142ugi zwi\u0105zane z kupnem i sprzeda\u017c\u0105 nieruchomo\u015bci, wynajmem lokali i dom\u00f3w, a nawet po\u015bredniczeniu w zamianie mieszkaniami (tzw. home swap\/exchange<\/em>). W okresie pandemii zapotrzebowanie na us\u0142ugi agent\u00f3w nieruchomo\u015bci wzros\u0142o jeszcze bardziej, spowodowane konieczno\u015bci\u0105 np. rozwi\u0105zania wielu um\u00f3w najmu i to na odleg\u0142o\u015b\u0107. W tym artykule przybli\u017cymy poj\u0119cie obowi\u0105zkowego ubezpieczenia OC zawodowego oraz wyja\u015bnimy, dlaczego jego posiadanie jest istotne w pracy agenta nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n Kim jest po\u015brednik w obrocie nieruchomo\u015bciami?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Obok wielu renomowanych Biur Nieruchomo\u015bci istnieje tysi\u0105ce ma\u0142ych biur i pojedynczych os\u00f3b \u015bwiadcz\u0105cych legalnie us\u0142ugi w po\u015brednictwie obrotu nieruchomo\u015bciami. Cz\u0119sto jest to po\u015brednictwo ograniczone do okre\u015blonej miejscowo\u015bci czy grupy zawodowej, a nawet korporacji. Osoby potrzebuj\u0105ce naj\u0105\u0107, sprzeda\u0107 lub kupi\u0107 lokal, czy dom nie maj\u0105 na to czasu, a tym bardziej fachowej, cz\u0119sto skomplikowanej wiedzy. St\u0105d potrzebna pomoc po\u015brednika. Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomo\u015bciami jest najwi\u0119ksz\u0105 polsk\u0105 organizacj\u0105 samorz\u0105du gospodarczego zrzeszaj\u0105c\u0105 przedsi\u0119biorc\u00f3w – tak\u017ce indywidualnych – zwi\u0105zanych z po\u015brednictwem w obrocie nieruchomo\u015bciami oraz zarz\u0105dzaniem nieruchomo\u015bciami.<\/p>\n\n\n\n Po\u015brednik w obrocie nieruchomo\u015bciami, nazywany tak\u017ce cz\u0119sto agentem nieruchomo\u015bci<\/em>, to zaw\u00f3d polegaj\u0105cy na kojarzeniu stron transakcji i doradztwie, przy zakupie, sprzeda\u017cy, zamianie i wynajmie nieruchomo\u015bci. Zgodnie z ustaw\u0105 z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomo\u015bciami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 – art. 179 ust.2) “[…] po\u015brednikiem w obrocie nieruchomo\u015bciami jest osoba fizyczna posiadaj\u0105ca licencj\u0119 zawodow\u0105 nadan\u0105 w trybie przepis\u00f3w ustawy o gospodarce nieruchomo\u015bciami”. Trzeba wiedzie\u0107, \u017ce od 2013 roku – po wej\u015bciu tzw. ustawy deregulacyjnej – wykonywanie po\u015brednictwa w obrocie nieruchomo\u015bciami nie wymaga ju\u017c licencji. Osoba musi spe\u0142nia\u0107 wymogi okre\u015blone w ustawie, gwarantowa\u0107 rzetelne wykonywanie zawodu, mie\u0107 zarejestrowan\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 (indywidualnie) oraz posiada\u0107 ubezpieczenie odpowiedzialno\u015bci cywilnej z tytu\u0142u wykonywania zawodu.<\/p>\n\n\n\n Wspomniana ustawa o gospodarce nieruchomo\u015bciami, okre\u015bla podstawowe zasady prowadzenia dzia\u0142alno\u015bci zawodowej w tym obszarze gospodarki w Polsce. Dotyczy to trzech zawod\u00f3w: po\u015brednika w obrocie nieruchomo\u015bci, zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci i rzeczoznawcy maj\u0105tkowego. S\u0105 to zawody prawnie regulowane, co oznacza, \u017ce wykonywanie tych zawod\u00f3w wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnie\u0144, obowi\u0105zkowego ubezpieczenia odpowiedzialno\u015bci cywilnej oraz cz\u0119sto jeszcze spe\u0142nienia innych szczeg\u00f3\u0142owych wymaga\u0144. Obowi\u0105zuj\u0105ce przed deregulacj\u0105 wymogi np. wykszta\u0142cenia kierunkowego i odbycia praktyki zawodowej nie s\u0105 obecnie wymagane. Nie jest wymagana tak\u017ce licencja, a spe\u0142nienia ustawowych wymog\u00f3w przestrzega samorz\u0105d zawodowy, w tym przypadku Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomo\u015bciami.<\/p>\n\n\n\n Jaki jest zakres pracy agenta nieruchomo\u015bci?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Zadania po\u015brednika obrotu nieruchomo\u015bciami s\u0105 rozleg\u0142e i cz\u0119sto niewidoczne przez klient\u00f3w, na kt\u00f3rych rzecz \u015bwiadcz\u0105 us\u0142ug\u0119. Konieczne jest posiadanie kompleksowej wiedzy z wielu obszar\u00f3w: prawa, ekonomii, finans\u00f3w, bran\u017cy budowlanej, geodezji, sprzeda\u017cy i negocjacji.<\/p>\n\n\n\n G\u0142\u00f3wnym zadaniem agenta nieruchomo\u015bci jest po\u015bredniczenie mi\u0119dzy sprzedawc\u0105\/kupuj\u0105cym a klientem, co oznacza:<\/p>\n\n\n\n Na dzia\u0142ania te sk\u0142ada si\u0119 tak\u017ce reklama, prezentowanie oferowanej nieruchomo\u015bci, doprowadzenie do zawarcia transakcji i zapewnienie rzetelnych warunk\u00f3w zawarcia umowy w postaci aktu notarialnego. Agent nieruchomo\u015bci to doradca stron transakcji, st\u0105d konieczna u niego wiedza z zakresu kredyt\u00f3w hipotecznych, prawa mieszkaniowego i rozeznania tendencji wyst\u0119puj\u0105cych na rynku nieruchomo\u015bci. Nie bez znaczenia pozostaje kontaktowo\u015b\u0107, wszak w pracy opr\u00f3cz klient\u00f3w, agent nieruchomo\u015bci musi na kontaktowa\u0107 si\u0119 z bankami i wydzia\u0142ami hipotecznymi s\u0105d\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n Powi\u0105zanie z tyloma podmiotami niesie naturalne ryzyko b\u0142\u0119du, dlatego ka\u017cdy po\u015brednik handlu nieruchomo\u015bciami, zanim zacznie prac\u0119, obowi\u0105zkowo musi wykupi\u0107 polis\u0119 OC od nast\u0119pstw szk\u00f3d, kt\u00f3re mog\u0105 zosta\u0107 poczynione w trakcie wykonywania obowi\u0105zk\u00f3w zawodowych.<\/em> Obowi\u0105zek posiadania ubezpieczenia przez po\u015brednika w obrocie nieruchomo\u015bciami<\/strong><\/p>\n\n\n\n Obowi\u0105zkowe ubezpieczenie odpowiedzialno\u015bci cywilnej zawodowej – prowadzone przez wi\u0119kszo\u015b\u0107 polskich zak\u0142ad\u00f3w ubezpieczeniowych – przeznaczone jest dla os\u00f3b prowadz\u0105cych dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 z zakresu po\u015brednictwa w obrocie nieruchomo\u015bciami. Ubezpieczenie to zabezpiecza wszystkie procesy dzia\u0142alno\u015bci po\u015brednika podejmowane na podstawie umowy zawartej pomi\u0119dzy po\u015brednikiem a jego klientem. Do posiadania obowi\u0105zkowego ubezpieczenia zawodowego OC zobowi\u0105zani s\u0105 wszyscy prowadz\u0105cy jednoosobowe dzia\u0142alno\u015bci jak r\u00f3wnie\u017c r\u00f3\u017cnego rodzaju inne podmioty np. sp\u00f3\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n Zakres obowi\u0105zkowego ubezpieczenia OC musi by\u0107 zgodny z Rozporz\u0105dzeniem Ministra Finans\u00f3w w sprawie obowi\u0105zkowego ubezpieczenia odpowiedzialno\u015bci cywilnej po\u015brednika w obrocie nieruchomo\u015bciami (Dz. U. z 2019 r. poz. 804), a suma gwarancyjna musi wynosi\u0107 25 000 EURO w ubezpieczeniu rocznym. Nie jest to suma wysoka i mo\u017ce wystarcza\u0107 przy ma\u0142ym zakresie dzia\u0142alno\u015bci prowadzonej jednoosobowo przez agenta nieruchomo\u015bci. Wi\u0119ksze Biura Nieruchomo\u015bci, sp\u00f3\u0142ki zatrudniaj\u0105ce po kilku lub kilkunastu agent\u00f3w powinny wykupi\u0107 ubezpieczenia OC nadwy\u017ckowe nawet do kilku milion\u00f3w z\u0142otych. Sum\u0119 gwarancyjn\u0105 mo\u017cna zwi\u0119ksza\u0107 w dowolnym momencie w czasie trwania ju\u017c ubezpieczenia je\u015bli np. wymaga tego realny rozw\u00f3j Biura Nieruchomo\u015bci. Bo zgodnie z ustaw\u0105 o obrocie nieruchomo\u015bciami oraz wymienionym wy\u017cej rozporz\u0105dzeniem Ministra Finans\u00f3w, OC obejmowa\u0107 musi r\u00f3wnie\u017c szkody wyrz\u0105dzone przez osoby dzia\u0142aj\u0105ce pod nadzorem po\u015brednika, tak\u017ce pracownik\u00f3w biura nieruchomo\u015bci nieb\u0119d\u0105cych po\u015brednikiem.<\/p>\n\n\n\n Wa\u017cnym obowi\u0105zkiem jest do\u0142\u0105czenie do ka\u017cdej zawartej umowy o \u015bwiadczenie us\u0142ug w zakresie obrotu nieruchomo\u015bciami <\/em>kopii polisy potwierdzaj\u0105cej wykupienie w\u0142a\u015bciwego OC. Brak tego za\u0142\u0105cznika czyni umow\u0119 z mocy prawa niewa\u017cn\u0105.<\/em><\/p>\n\n\n\n Dalej, w \u015bwietle obowi\u0105zuj\u0105cych przepis\u00f3w, po\u015brednik musi informowa\u0107 drug\u0105 stron\u0119 umowy o zmianie danych z polisy lub o wykupieniu nowej polisy. W\u00f3wczas po\u015brednik musi przekaza\u0107 kopi\u0119 nowej polisy wszystkim klientom, z kt\u00f3rymi \u0142\u0105czy go umowa po\u015brednictwa. Brak przekazania tych wiadomo\u015bci mo\u017ce stanowi\u0107 podstaw\u0119 rozwi\u0105zania umowy po\u015brednictwa ze skutkiem natychmiastowym bez zwrotu poniesionych ju\u017c koszt\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n Odpowiedzialno\u015b\u0107 po\u015brednika i obs\u0142uga roszcze\u0144<\/strong><\/p>\n\n\n\n Wszystkie regulacje prawne zosta\u0142y wprowadzone w interesie klient\u00f3w. Dzi\u0119ki temu ka\u017cdy poszkodowany b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 \u0142atwiej dochodzi\u0107 swoich roszcze\u0144 i odszkodowa\u0144 za pope\u0142nione b\u0142\u0119dy przy wykonywaniu umowy. W celu wyegzekwowania obowi\u0105zku posiadania OC zawodowego wprowadzono kary administracyjne za jego nieposiadanie. Jest to kara pieni\u0119\u017cna w wysoko\u015bci: od dw\u00f3ch do pi\u0119ciu \u015brednich wynagrodze\u0144 miesi\u0119cznych w gospodarcze narodowej w roku poprzednim przed stwierdzeniem braku posiadania ubezpieczenia (czyli ok. 8 000 do 20 000 z\u0142otych). Kary te b\u0119dzie nak\u0142ada\u0107 Pa\u0144stwowa Inspekcja Handlowa.<\/p>\n\n\n\n W przypadku gdy osoba korzystaj\u0105ca z us\u0142ug po\u015brednika ponios\u0142a szkod\u0119 (straty) wskutek jego dzia\u0142ania lub zaniechania, mo\u017ce dochodzi\u0107 naprawienia szkody od Ubezpieczyciela. Zg\u0142oszenie szkody wymaga przygotowania stosownych dokument\u00f3w uzasadniaj\u0105cych roszczenie i wskazuj\u0105cych zaniedbania po\u015brednika w obrocie nieruchomo\u015bciami. Kieruje je do po\u015brednika i jego Ubezpieczyciela. Musi r\u00f3wnie\u017c istnie\u0107 bezpo\u015bredni zwi\u0105zek przyczynowo – skutkowy pomi\u0119dzy niew\u0142a\u015bciwym zachowaniem po\u015brednika oraz jego odpowiedzialno\u015bci\u0105 i powsta\u0142\u0105 szkod\u0105. Trzeba zawsze pami\u0119ta\u0107, \u017ce zgodnie z og\u00f3ln\u0105 zasad\u0105 Kodeksu cywilnego, ci\u0119\u017car dowodu spoczywa na osobie wysuwaj\u0105cej roszczenia, czyli w tym przypadku kliencie (art. 6 K.c.).<\/p>\n\n\n\n Opisana powy\u017cej odpowiedzialno\u015b\u0107 zawodowa posiada charakter kontraktowy wynikaj\u0105cy z art. 471 Kodeksu cywilnego, gdzie odpowiada on za szkody wyrz\u0105dzone przy realizacji zawartej umowy po\u015brednictwa. Rozpoznaj\u0105c potrzeby agenta nieruchomo\u015bci, nie wolno zapomnie\u0107 o odpowiedzialno\u015bci za szkody wyrz\u0105dzone poza realizacj\u0105 zawartej umowy, czyli za czyny niedozwolone i odpowiedzialno\u015b\u0107 deliktow\u0105 wynikaj\u0105c\u0105 z artyku\u0142u 415 Kodeksu cywilnego: “Kto z winy swej wyrz\u0105dzi\u0142 drugiemu szkod\u0119, obowi\u0105zany jest do jej naprawienia”. Nie wolno tak\u017ce zapomnie\u0107 o klauzulach rozszerzaj\u0105cych odpowiedzialno\u015b\u0107 Ubezpieczyciela np. o rezygnacji z przys\u0142uguj\u0105cemu ubezpieczycielowi prawa do regresu (zwrotu wyp\u0142aconego odszkodowania) za szkod\u0119 b\u0119d\u0105c\u0105 wynikiem ra\u017c\u0105cego niedbalstwa czy ochron\u0119 w przypadku szk\u00f3d spowodowanych win\u0105 umy\u015bln\u0105 os\u00f3b pracuj\u0105cych pod nadzorem. Niekt\u00f3re ZU wprowadzaj\u0105 to bezsk\u0142adkowo, inne za op\u0142at\u0105 dodatkowej sk\u0142adki.<\/p>\n\n\n\n R\u00f3\u017cne zakresy nadwy\u017ckowego OC<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dobrowolne ubezpieczenia nadwy\u017ckowe OC, mog\u0105 posiada\u0107 dodatkowe zakresy, np. za:<\/p>\n\n\n\n Wielu po\u015brednik\u00f3w w obrocie nieruchomo\u015bciami mo\u017ce potrzebowa\u0107 takich rozszerze\u0144.<\/p>\n\n\n\n Zakres terytorialny ubezpieczenia jest r\u00f3wnie\u017c okre\u015blany: do terytorium RP lub do kraj\u00f3w UE oraz EFTA. To wa\u017cne, bo po\u015brednicy realizuj\u0105cy umowy dla podmiot\u00f3w zagranicznych w Polsce, na terytoriach poza granicami kraju lub wsp\u00f3\u0142pracuj\u0105cy z zagranicznymi agencjami nieruchomo\u015bci powinni posiada\u0107 takie rozszerzone ubezpieczenie.<\/p>\n\n\n\n Reasumuj\u0105c: ubezpieczenie OC po\u015brednika obrotu nieruchomo\u015bciami obejmuje wszystkie szkody zwi\u0105zane z wykonywaniem po\u015brednictwa na podstawie zawartych um\u00f3w\u00a0i nie istnieje \u017cadna mo\u017cliwo\u015b\u0107 umownego ograniczenia tej odpowiedzialno\u015bci, w tym odpowiedzialno\u015bci ubezpieczyciela. Wszelkie takie dzia\u0142ania s\u0105 z mocy samego prawa bezskuteczne, czyli nie obowi\u0105zuj\u0105.<\/p>\n\n\n\n dr Stanis\u0142aw Kuta
<\/p>\n\n\n\n
doradca zarz\u0105du
Alwis&Secura<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Zawodowa Odpowiedzialno\u015b\u0107 Cywilna po\u015brednik\u00f3w w obrocie nieruchomo\u015bciami W ostatnich kilku latach obserwujemy do\u015b\u0107 du\u017cy wzrost liczby po\u015brednik\u00f3w w…\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2260,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"csco_singular_sidebar":"","csco_page_header_type":"","csco_appearance_grid":"","csco_page_load_nextpost":"","csco_post_video_location":[],"csco_post_video_location_hash":"","csco_post_video_url":"","csco_post_video_bg_start_time":0,"csco_post_video_bg_end_time":0,"footnotes":""},"categories":[12],"tags":[],"class_list":{"0":"post-2259","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-aktualnosci-branzowe","8":"cs-entry","9":"cs-video-wrap"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2259","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2259"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2259\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2261,"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2259\/revisions\/2261"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2260"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2259"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2259"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/agent.dfirma.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2259"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}